Respuesta rápida: como regla general, el inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo el deterioro causado por el paso del tiempo y el uso normal. Por eso, el envejecimiento normal de la pintura suele corresponder al propietario, mientras que los daños que van más allá del uso normal, como manchas, pintadas, agujeros excesivos o colores cambiados sin permiso, pueden reclamarse al inquilino. El contrato y un buen inventario con fotos son clave.
Es una de las discusiones más frecuentes al final de un contrato de alquiler. El propietario ve las paredes sucias y quiere que el inquilino pague la pintura; el inquilino considera que es el desgaste normal de vivir en una casa. Ambos pueden tener parte de razón. Te explicamos los criterios generales para resolverlo.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada contrato y cada caso son distintos: ante un conflicto, consulta con un profesional.
Lo que dice la normativa, en términos generales
El Código Civil establece que el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable. Y la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, excepto cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
Aplicado a la pintura, esto lleva a distinguir entre dos situaciones.
Desgaste normal frente a daños
| Desgaste normal (suele asumirlo el propietario) | Daños (pueden reclamarse al inquilino) |
|---|---|
| Pintura algo apagada o amarillenta por los años | Pintadas, dibujos o rotuladores en las paredes |
| Marcas leves de muebles o roces normales | Manchas grandes de grasa, humo o golpes |
| Pequeños agujeros de colgar algunos cuadros | Numerosos agujeros grandes o tacos arrancados |
| Sombras encima de radiadores | Paredes pintadas de otro color sin permiso |
| Envejecimiento tras varios años de contrato | Moho por no ventilar nunca, si se demuestra |
La duración del contrato influye mucho: tras un año, se espera que la pintura esté en buen estado; tras seis o siete años, es normal que necesite repintarse.
El contrato
Muchos contratos incluyen cláusulas sobre la pintura: que el inquilino debe pintar al salir, que no puede cambiar colores sin permiso o que debe tapar los agujeros. Estas cláusulas pueden ser relevantes, pero su validez y su alcance dependen de cómo estén redactadas y de las circunstancias. Una cláusula que obliga a pintar al salir tras pocos meses de contrato puede verse de forma distinta a otra tras muchos años. Ante la duda, asesoramiento profesional.
La fianza
La fianza sirve para cubrir posibles daños o deudas al final del contrato. El propietario puede descontar de ella el coste de reparar daños imputables al inquilino, pero debe justificarlo, por ejemplo con un presupuesto o factura de pintura. No puede retenerla por el simple envejecimiento de la vivienda.
Cómo evitar el conflicto
Para propietarios
- Entrega el piso recién pintado y déjalo indicado en el contrato.
- Haz un inventario con fotos fechadas de cada pared al inicio.
- Usa pinturas lavables, que permiten limpiar en lugar de repintar. Lo explicamos en colores para un piso de alquiler.
- Especifica en el contrato si se permite colgar cuadros o cambiar colores.
Para inquilinos
- Revisa y fotografía el estado de las paredes al entrar y comunícalo por escrito.
- Pide permiso por escrito antes de pintar de otro color.
- Antes de irte, tapa los agujeros y limpia las manchas que puedas.
- Ventila para evitar moho, que puede considerarse un daño si se debe a un mal uso.
Al finalizar el contrato
Lo ideal es revisar la vivienda juntos el día de la entrega de llaves, con las fotos del inicio. Si hay daños, acordar el coste con un presupuesto profesional evita discusiones. Si no hay acuerdo, se puede acudir a mediación o, en último término, a la vía judicial.
En León hacemos presupuestos detallados para propietarios e inquilinos al terminar un alquiler. Más sobre cómo organizarlo en pintar un piso de alquiler entre inquilinos, o consulta pintura de viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario quedarse la fianza por la pintura?
Puede descontar de la fianza los daños causados por el inquilino que vayan más allá del uso normal, justificándolos. El desgaste natural de la pintura por el paso del tiempo y el uso ordinario, en principio, no es un daño imputable al inquilino.
¿Es válida una cláusula que obliga a pintar al salir?
Depende de su redacción y de las circunstancias, y los tribunales no siempre la interpretan igual. Si te preocupa, consulta con un profesional del derecho o con una asociación de consumidores o de propietarios.
¿Qué pasa si el inquilino pintó de otro color sin permiso?
Si el contrato no lo permitía y el cambio supone una alteración que el propietario no consintió, el propietario puede reclamar que se devuelva al estado original o descontar el coste justificado de la fianza.
