Respuesta rápida: la fachada es un elemento común, así que su pintura la decide y la paga la comunidad. Cuando se trata de obras necesarias de conservación, son obligatorias y todos los propietarios contribuyen según su cuota de participación. Si además se quiere cambiar el color o el aspecto exterior, puede requerirse una mayoría de la junta. La obra suele necesitar comunicación o licencia del ayuntamiento y autorización para el andamio.
Pintar la fachada de un edificio es una de las obras más habituales en las comunidades de vecinos y también una de las que más dudas generan: quién lo decide, cómo se reparte el coste, qué pasa si alguien no quiere pagar o qué permisos hacen falta. Te lo explicamos de forma práctica.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento del administrador de fincas o de un abogado. Cada comunidad puede tener estatutos propios.
La fachada es de todos
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la fachada forma parte de los elementos comunes del edificio, igual que la cubierta, el portal o las escaleras. Por eso ningún propietario puede pintar su parte por su cuenta, y cualquier actuación debe decidirla la comunidad.
Obras de conservación: obligatorias
La ley establece que las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del edificio son obligatorias para la comunidad. Si la fachada tiene desconchones, desprendimientos, fisuras que dejan pasar el agua o un deterioro que afecta a la seguridad o la estanqueidad, repararla y pintarla entra en esta categoría. En estos casos, la obligación de realizarlas no depende de que la junta esté de acuerdo, aunque sí se suele tratar en junta cómo y cuándo hacerlas y cómo financiarlas.
Además, la inspección técnica del edificio, cuando es obligatoria, puede señalar deficiencias en la fachada que deben corregirse en un plazo.
Mejoras y cambios estéticos
Si la fachada está en buen estado y se quiere pintar solo por estética, o se quiere cambiar el color o el aspecto exterior del edificio, la situación es distinta. Estos cambios pueden considerarse una alteración de la configuración exterior y requerir mayorías reforzadas en la junta. Consulta con el administrador qué mayoría exige tu caso.
Cómo se reparte el coste
- Por cuota de participación: cada propietario paga según el porcentaje que figura en la escritura, salvo que los estatutos digan otra cosa.
- Fondo de reserva: la comunidad puede usar parte del fondo de reserva para estas obras.
- Derrama: si el fondo no basta, se aprueba una derrama, que puede pagarse en uno o varios plazos.
- Locales comerciales: participan según su cuota, salvo exenciones previstas en los estatutos.
Pasos para organizar la obra
- Informe técnico: si hay deterioro importante, conviene que un técnico valore el estado y defina qué hay que hacer.
- Pedir presupuestos: al menos dos o tres, comparables entre sí, que detallen andamio, preparación, pintura y plazos.
- Junta de propietarios: se presentan los presupuestos y se aprueba la obra, la empresa y la forma de pago.
- Permisos: la empresa o el administrador gestionan la licencia o comunicación de obra y la autorización para ocupar la vía pública con andamio.
- Calendario: se elige una época de buen tiempo. Lo explicamos en la mejor época para pintar la fachada.
- Aviso a los vecinos: fechas, horarios, cómo afecta a balcones, persianas y tendederos.
Cómo afecta la obra a los vecinos
- Durante unas semanas habrá andamio frente a las ventanas, lo que afecta a la intimidad y a la luz.
- Hay que retirar macetas, toldos o tendederos de balcones y terrazas.
- Es un buen momento para revisar persianas, ventanas o aparatos de aire acondicionado, aprovechando el andamio.
- Conviene reforzar la seguridad, porque el andamio facilita el acceso a las viviendas.
Aprovechar para el interior de la comunidad
Muchas comunidades aprovechan la obra exterior para pintar también portal, escaleras y rellanos. En zonas comunes interiores conviene una pintura lavable de alta resistencia, como explicamos en pintura lavable para paredes.
Para hacerte una idea del coste, lee precio de pintar una fachada. Pintamos fachadas, portales y escaleras de comunidades en León y provincia: consulta nuestras zonas de trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino negarse a pagar la pintura de la fachada?
Si se trata de obras necesarias para la conservación del edificio, todos los propietarios deben contribuir según su cuota de participación, aunque no estén de acuerdo. Para otros casos conviene consultar al administrador de fincas.
¿Puedo pintar solo mi parte de la fachada?
No. La fachada es un elemento común del edificio y cualquier actuación sobre ella corresponde a la comunidad. Pintar por tu cuenta tu parte puede considerarse una alteración de un elemento común.
¿Hay ayudas para rehabilitar fachadas?
Periódicamente existen programas de ayudas públicas para rehabilitación de edificios, sobre todo cuando incluyen mejoras de eficiencia energética. Conviene consultar con el administrador y con el ayuntamiento o la comunidad autónoma.
